文章轉載自 原創(chuàng) 功夫財經(jīng)

■文|雙極分析師

1. 是什么讓這一代年輕人放棄獨立自由的獨居生活，選擇當“回旋鏢”一代，住回到父母的房子中呢？
2. 越來越多的人不愿結婚，越來越多的年輕人選擇做寄生蟲單身。
3. 在家庭形式上，我們經(jīng)歷了從大家到小家的獨立時代�，F(xiàn)如今，我們似乎又面臨著從小家回大家的共居時代。

這個時代，高昂的房價造成了很多的社會退步，而這些退步又倒逼著房地產(chǎn)行業(yè)的變革。

人類在經(jīng)歷了數(shù)不清的生產(chǎn)力革命后，才擁有了住大房子的物質財富。而高昂的房價又逼著人們重新住回小房子，小戶型微型公寓的開發(fā)和交易量在全球范圍內(nèi)逐年增高。

同樣，人類也是在經(jīng)歷了無數(shù)的流血犧牲后，才確立了私有產(chǎn)權神圣不可侵犯。而高昂的房價又逼著人們放棄私有的、永久的產(chǎn)權，去不停地出讓分割，尋找更為廉價的產(chǎn)權形式。

上述兩個現(xiàn)象，雙極分析師都曾撰文分析過，今天我們將討論又一個高房價引發(fā)的社會退步：全世界的年輕人乃至中年人開始被迫啃老。

「啃老潮大爆發(fā)」

過去很長一段時間，不少人推崇西方的獨立式教育，告訴咱們的年輕人，西方的年輕人工作后，乃至讀大學時就開始經(jīng)濟獨立了。

然而推崇者們不知道的，是近些年，西方的年輕人也被高房價給逼慫了。

在英國，與父母同住的20歲至34歲人口比例從1997年的19.48％（相當于240萬人）增加到2017年的25.91％（相當于340萬人）。

在愛爾蘭，2019年的數(shù)據(jù)顯示，隨著房價的暴漲，有將近46萬成年人選擇住在父母的家中，比5年前增長了4.4%。其中30歲以上還與父母同住的成年人數(shù)量增加了10％。

在美國，Zillow2019年的數(shù)據(jù)顯示，千禧一代近22％，即超過1400萬的年輕人，仍然與父母住在一起，達到了2000年以來最高水平。

▲居住在父母地下室的歐美年輕人

而約翰·伯恩斯房地產(chǎn)咨詢公司的調(diào)查也顯示，有41%的美國人正在考慮與父母或者已成年子女一起居住。這些數(shù)據(jù)也都是有統(tǒng)計以來的最高水平。

根據(jù)美林證券的一份報告，超過一半的年輕千禧一代表示，他們需要父母的幫助來保障生活品質。洛杉磯、邁阿密、紐約，這些年輕人的夢想之城，更是成為全美與父母同居率最高的城市。

正可謂獨立誠可貴，房價價更高。是什么讓這一代年輕人放棄獨立自由的獨居生活，選擇當“回旋鏢”一代，住回到父母的房子中呢？

是孝順嗎？

——不，是房價。

「不婚的寄生蟲」

相較于西方國家，經(jīng)歷了消失20年的日本年輕人，在啃老這件事上顯然更淡定，他們早已接受了這個時代的安排。

1995年的數(shù)據(jù)顯示，日本與父母同住的人數(shù)為5330萬人，占日本總人口的42.5％。

而這其中，大齡單身中青年是一個龐大的群體。據(jù)統(tǒng)計，當時日本有1200萬“20-39歲“的中青年處于未婚狀態(tài)，約占到當時日本總人口的10%。而他們當中有67.6%選擇跟父母居住。

▲1995年日本父母同住率統(tǒng)計

這類年輕人在日本得到了一個羞辱性的稱呼，寄生蟲單身。在中國他們叫“啃老族”。

社會用高傲的道德審判著這些和父母同住的單身年輕人，但這個社會又在用高昂的房價制造著他們。

終身未婚率，指的是“一個在50歲之前從未結婚的人”。在2015年日本的一項的調(diào)查中，有23.4％的男性終生未婚，而女性則占到14.1％，也創(chuàng)下了歷史新高。

20-34歲的青年人，有45.8%的人未婚，是1980年的1.55倍；35-44歲的群體中，有16.3%的人未婚，是1980年的7.4倍；45-54歲的人群中，有9.2%的人未婚，是1980年的7.66倍。

這些不結婚的人去哪了？去跟父母居住一塊兒了。

而根據(jù)日本內(nèi)務和通信部的一項調(diào)查，與父母同住的未婚人數(shù)從1980年的1600萬增加到2016年的1900萬。

▲54歲的音樂老師田中博美，依然依靠母親的退休金

越來越多的人不愿結婚，越來越多的年輕人選擇做寄生蟲單身。一項近年的數(shù)據(jù)調(diào)查顯示，對于畢業(yè)后和父母居住，58.51%的日本年輕人，表達了無所謂的態(tài)度。

昭和男兒，平成廢物。在昭和時代，大學畢業(yè)后租房奮斗是理所應當?shù)氖虑�。而在平成年代，跟父母住在一起，不用交房租，可以花父母的錢，又不用打掃家務，似乎是年輕人的最佳選擇。

但本質上是什么呢？

是經(jīng)濟長期低迷和住房帶來的壓力。

如果一個日本年輕人選擇獨自居住在大城市中或附近，3租2禮1押（注：禮是指禮金，在日本租房，一般要給房東兩個月禮金，作為未來換租可能帶來的空置期的補償），一次性就要交出6個月的租金，不止于此，大城市的房租還很高，大部分年輕人幾乎每個月2/3的收入都給了房東。

是給房東打工，還是去跟父母享受家庭的幸福呢？換了你，會怎么選？

獨立真的是一件太奢侈的事情了。

「跨代同居時代的房地產(chǎn)」

當房價逼著中青年們回歸父母的懷抱后，房地產(chǎn)又將受到怎樣的循環(huán)影響呢？

我目前看到的是需求的減少和形式的變革。

有觀點認為，年輕人通過跟父母居住，節(jié)約了房租，能夠積累出更多的資金投入購房，最終仍然會刺激房地產(chǎn)的發(fā)展。

比如Zillow的測算，美國房客平均會把自己收入的34%用于住房。如果和父母一起居住，攢齊首付的周期就能夠從8年縮減到5年。

可事實真的是這樣嗎？在感受不到高房租壓力的情況下，年輕人還有動力買房嗎？

從日本來看，上世紀90年代的經(jīng)濟衰退讓日本經(jīng)歷了戰(zhàn)后最嚴重的蕭條，可是LV在日本的銷售額卻在90年代增長了20倍。Gucci、Hermes、Bulgari、Dior、Prada都在這個時期在日本布局了大量的高規(guī)格門店。

在充滿消費主義刺激和對未來喪失希望的時代，從父母那里剩下的房租，年輕人沒有買房，買了包。

有人說，房價是最好的避孕藥。住房的不獨立，也在一定程度上加劇了結婚率和生育率的雙雙下滑。

2018年，在日本出生的日本人為91.8萬人，假設今后維持現(xiàn)在的減少速度，日本2019年的出生人口有可能降至87萬-88萬人左右，是1899年進行統(tǒng)計以來的最少值。

人口不漲了，房子賣給誰？

▲日本每年的出生和死亡人數(shù)

前段時間，《母嬰行業(yè)觀察快訊》對中國2019年新生人口進行了預估，截至11月17日，中國新出生人口1016萬，預期較2018年下滑400萬左右。

關于這一數(shù)據(jù)，雙極分析師還走訪了相關部門的工作人員，得到的答案是，準確數(shù)據(jù)要等1月份統(tǒng)計局的結果，但新出生人口明顯下滑是真實存在的。

同時，很多地方的性別比今年突然呈現(xiàn)出平衡狀態(tài)，國內(nèi)某準一線城市，往年男女嬰性別比在108:100左右，今年驟然下降到了102。

買房壓力那么大，男孩都不敢生了。

在需求量長期看低的同時，適合跨代居住的戶型形式也在投入市場。

在歐洲，有上世紀60年代就開始出現(xiàn)的Cohousing，丹麥的年輕人可以非常優(yōu)惠的價格，居住到老年社區(qū)，并承擔一定的社區(qū)服務。

新加坡和東南亞，共同居住卻又兼顧隱私的雙鑰匙的戶型也在日漸受到追捧。

要知道，1986年，當新加坡房屋發(fā)展局第一次提出雙鑰匙這種概念時，市場的反應極其冷淡，曾經(jīng)一度被取消。直到2009年，這種形式才再次被商業(yè)開發(fā)商推入市場。

▲東南亞的雙鑰匙房多為圖中小戶型拼合，利用率一般

我在東南亞也考察過部分雙鑰匙項目，獨立式生活空間、保障共同居住隱私、便于出租營收、家庭整體負擔輕、免征二套房稅都是不錯的優(yōu)點。

但同時價格偏高、空間利用率低，受眾小，交易困難，也確實是需要長期發(fā)展才能解決的問題。

在美國，開發(fā)商Lennar，也在2011年開始推出NextGen計劃，通過將兩個獨棟房屋統(tǒng)一規(guī)劃建設，來實現(xiàn)類似于雙鑰匙房的效果。

▲美國的一體式多代房平面圖

現(xiàn)如今，這種類型的房屋已經(jīng)覆蓋了13個州的市場，包括整個西海岸，卡羅萊納、明尼蘇達、德克薩斯、弗羅里達。

要知道，美國在1950年到1980年期間，多代家庭一度從21%下跌至12%。因為那個時代，不僅年輕人買房壓力比現(xiàn)在小很多，聯(lián)邦住房管理局還為養(yǎng)老院提供大量的補貼，老年人選擇養(yǎng)老院是常態(tài)。

而現(xiàn)在，不光年輕人買不起房，老年人也住不起養(yǎng)老院。2019年德勤的一份報告顯示，美國養(yǎng)老住房的年回報率約為8.8％（租金收益率為4.49％，資本升值率為4.31％）。

養(yǎng)老金跑不過資本。

住上代際住宅后，老人減少了養(yǎng)老費用，子女減少了育兒費用，兩家相互保障隱私的同時，又節(jié)約了重復資源，同時還能共同承擔家庭費用。

聽上去很好，但本質上仍然是一種不成熟的房產(chǎn)形式，前方的路也很長。

「說在最后」

高房價，富了一代人，苦了三代人。年輕人買不起，老年人養(yǎng)不起，夾在中間的那一代呢？承擔了上下兩代的壓力。

跟家中的長輩聊起這個話題，你能夠感受到他們復雜的焦慮和興奮。

焦慮是因為養(yǎng)老，嘴上說著：沒事，動彈不了了可以去養(yǎng)老院，臉上卻寫滿了不安乃至排斥。

興奮是因為首次聽說了代際住房這種形式，一個勁的念叨：這個真不錯，一家人就該整整齊齊。

在家庭形式上，我們經(jīng)歷了從大家到小家的獨立時代�，F(xiàn)如今，我們似乎又面臨著從小家回大家的共居時代。

也或許，這會是未來家庭最好的狀態(tài)：我們相互依偎，而又彼此獨立。